よくあるご質問

キーワードは 有利な利回り と ドル資産の保有 です。

近年日本でも採用されだした 収益還元法（その不動産がどれだけの収益を生むかで価値を決める考え方）により、築年数を重ねた建物も、立地・建物管理・テナント次第で日本と比較にならない価値を生みます。

加えて米国では 契約定期借家 が制度的に確立しており、商業用不動産の場合は 5年・10年・15年の長期契約 が一般的で、長期にわたり収入が安定します。

大きく分けて 直接投資 と 間接投資 の2形態があります。

• 直接投資：日本の投資家が直接購入する形態。海外投資による税務効果が日本の投資家に直接影響します。
• 間接投資：現地に法人を設立し、その法人が不動産投資を行う手法。所得には米国の税率が適用されるため、日本の税率との比較が判断ポイントになります。

90年代に制定された、米国独特の 新しい事業会社形態 です。

LLC = Limited Liability Company、直訳すると「有限責任会社」。世界の経営者・企業家・投資家が注目するハイブリッドな会社形態で、主な特徴は次の2点です。

• 株式会社と同様に、事業に対する 出資者の責任は有限 である。
• 株式会社の形態をとりながら匿名出資の構造をとることで、LLC自体には法人課税されない（英語表現で Pass Through）。

マンハッタンでは現在、不動産を個人や株式会社名義で所有するよりも、所有者に対するリスクを物件レベルで遮断できる LLCを通じた所有形態が一般的 となっています。

主な違いは 減価償却・最高税率・相続税評価 の3点です。

◆ 減価償却の考え方

項目	日本	米国
耐用年数（SRC建物）	50年・定額法（法人は定率法も可）	商業用39年／居住用27.5年・定額法
中古建物の扱い	購入時点の残存期間を適用 （50年超は新築耐用年数の20％）	所有者が変わるごとに、購入時点から 新築の耐用年数が再適用される

◆ 最高税率の比較

日本（個人所得税）	最高税率 42%
米国（連邦税）	最高税率 39.6%

◆ 相続税の評価方法

• 日本：「路線価」をベースに評価額を算出。
• 米国：相続時点の 適正時価（不動産鑑定士の評価）に基づく。一般的に実勢価格の 約70～80%に圧縮 される可能性が大きい。